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未来3年,房地产会好吗?

2020-1-7 8:48:00 编辑:f505 来源:旗讯网 作者:  浏览276次


 未来3年,房地产会好吗?

  2019年,很多人都反复在各种场合听到这样的一个论断:今年可能是未来十年中最好的一年。这种悲观的论调在一些行业很有市场,比如受中美贸易摩擦最明显的外贸等行业。所以要对2019年做一个评价受个体对市场“痛感”的不同总会很难,尤其是房地产行业。

  因此,从个体的角度来评价一个行业,有时候总会力所不逮,能抓住一些共同的“痛感”尤为不易。比如12月31日,地产大咖丁祖昱举办了一场跨年演讲,回顾2019年地产行业时,他对楼市的总结是“五难”——投资难,融资更难;买房难,卖房更难;企业难,政府更难;交付难,维权更难;长租难,商办更难。简单来说,就是房企面临着可持续发展的问题,而消费者依然承受房价的压力,政府则在稳经济和稳房价之间进退失据。

  难的背后,最典型的是中央和地方政策的微妙分野。

  2019年的房地产行业政策,有一个非常明显的特征,那就是“中央紧,地方松”。中央层面,从上半年的中央政治局会议、中央财经委会议,到下半年的中央经济工作会议,都再三重申“房住不炒”,不将房地产作为短期刺激经济的手段。

  如果再将时间拉长,从观点指数整理的数据来看,从2016年“9·30”至今,房地产行业经历了3年多的严厉调控。时间之长、范围之广、程度之深,史无前例。

  从效果看,严苛的调控确实为房地产的发展刹住了车。观点指数按照2019年历月累计值与2018年同期相比的差额估算,2019年全国商品房销售额或将达到16万亿元。但尽管在总量上2019年依然保持着增长,但增速明显下降,要知道,在2018年商品房销售额为15万亿元,2017年为13.4亿元,2016年只有11.8亿元。

  地产调控带来的另一个影响在宏观经济上。2019年经济下行压力加大,3季度实际GDP增速进一步下跌至6.0%。从克强指数走势看,随着棚改货币化安置逐渐退出、一二线城市房地产市场恢复平稳,克强指数代表的经济走势持续下行。

  “克强指数”(Li keqiang index),是英国着名政经杂志《经济学人》在2010年推出的用于评估bet36备用_bet36在线备用网址_bet36怎么改中文GDP增长量的指标,该指数是三种经济指标:工业用电量新增、铁路货运量新增和银行中长期贷款新增的结合——房地产行业与之息息相关。从三大需求对GDP累计同比的拉动角度看,2019年,消费、投资对GDP的拉动相对2018年进一步下跌,bet36备用_bet36在线备用网址_bet36怎么改中文经济下行压力加大。

  再看地方城市,在“一城一策”的指导下,除部分热点城市继续加码限购外,更多的是不少二三线城市开始尝试放松限购,有的以“人才政策”的方式吸引落户,有的城市更是直接开闸,年内菏泽、开封、衡阳等地放开限购“一日游”,凸显了地方政府既要坚决执行稳房价的中央决定,又不得不倚靠房地产拉动经济增长的矛盾心理。

  甚至全社会对房地产行业都充斥着复杂的心态。一方面痛恨房价的高增长,一方面又享受着房价增长带来的财富效应。

  房地产不仅2019年很难被评价,在过去30多年房地产市场化的过程中,同样伴随着复杂的心态。

  怎么客观地看房地产?

  在丁祖昱这次的跨年演讲中,个人认为最精彩的部分,是为房地产行业“正名”。

  当然,首先要正视房地产炒作带来的弊端,“房价虚高正在毁了年轻人”并非虚妄。但客观地看待房地产行业的发展,更有利于我们抓住未来的趋势。

  数据显示,在过去十年,房地产和建筑业创造了GDP的1/7,土地出让金贡献了1/5广义财政收入,房地产相关税收贡献了1/6狭义财政收入,提供5000万个就业岗位;房地产推动了bet36备用_bet36在线备用网址_bet36怎么改中文的城市化进程,从2010年到2018年底,新增1.64亿城镇人口,bet36备用_bet36在线备用网址_bet36怎么改中文城镇化率达到了59.58%,房地产行业是名副其实的bet36备用_bet36在线备用网址_bet36怎么改中文经济压舱石和稳定剂。

  此外,过去十年,随着房地产行业的快速发展,人均居住面积从2010年的31.6平方米增加到2019年底的39.8平方米,国民居住环境大大改善。更为重要的是,房地产行业的发展,创造了bet36备用_bet36在线备用网址_bet36怎么改中文最大的财富效应,不管你怎么看,这种财富的存在,房子的增值,在过去十年加速了bet36备用_bet36在线备用网址_bet36怎么改中文阶层的流动,让很多居民迈入小康、进入中产。

  今天,很多人认为,房地产行业的过度发展,抽空了实体经济的“血液”。丁祖昱则认为,制造业具备的那些特征房地产同样具备,比如房地产行业同样有原料、生产线、配件供应链、总装厂、线下实体店、售后服务和质保期等制造业的属性,特别是房住不炒之后,房地产投资属性逐渐减弱,消费属性逐渐加强,房地产是制造业的特征会越来越明显。所以,“要扶持制造业,首先就应该扶持房地产业,因为房地产是制造业,而且房地产是bet36备用_bet36在线备用网址_bet36怎么改中文最大的制造业。”

  丁祖昱预测,未来十年bet36备用_bet36在线备用网址_bet36怎么改中文还有约150万亿平方米的商品房入市,bet36备用_bet36在线备用网址_bet36怎么改中文房地产行业发展的正面效应仍将持续。

  2020年,不会更差!

  当然,无论对于消费者还是房企来说,最受关注的,还是2020年房地产行业的走向,特别是以下几个问题。

  1、楼市会回暖吗?

  房地产行业与政策的变化息息相关,因此对经济环境的变化更加敏感。同策研究院认为,2020年货币环境更加宽松,bet36备用_bet36在线备用网址_bet36怎么改中文“宽货币、紧信用”政策促经济企稳回暖,楼市融资环境受“紧信用”影响较大,因此楼市能否回暖与接下来货币政策密切关联。丁祖昱则认为,2020年央行将继续“放水”,不过很大概率不会流向楼市。

  从目前情况来看,直接向房地产行业大水漫灌肯定不可能,但只要房企融资难度缓解就会是很大的利好。此外,个人信贷方面,很有可能迎来新的利好调整。

  2、楼市调控怎么走?

  楼市调控政策走向是市场的温度计。其实从2019年下半年起,对全国楼市调控具有风向标意义的部分核心城市,如成都、广州、深圳、南京、天津、上海等,就出现风向标性的楼市调控定向宽松信号,比如2019年10月15日南京六合放松限购政策,有大专学历的外地人,提供南京市居住证和学历证明,即可在六合不动产登记中心开具购房证明;2019年11月11日,深圳取消普通商品住房标准价格上限,普通商品住房标准调整为宗地容积率1.0以上且房屋建筑面积144平方米以下,二手房交易增值税税费降低。这些核心城市在“一城一策”的指导下进行政策调整,在2020年将带领更多的城市探索符合本地的楼市政策。

  同策研究院认为,从本轮楼市调控(从2016年10月开始计算)的周期来看,符合每7个月左右进行一次楼市调控政策的调整,最快2020年1季度、最慢2020年2季度核心城市调控政策将集中进行调整。如果经济下行压力加大,将大规模出现定向放松政策。

  3、房企融资难会继续吗?

  2018年下半年起,部分企业爆出资金危机,大如富力也不得不断臂求生。2019年房企破产和违约不断,颐和地产、银亿股份、三盛宏业、福晟集团、协信控股等百强房企均传出清算重组,整个行业资金压力陡增,恒大、碧桂园等头部房企同样面临资金压力,频频降价促销、回笼资金。

  鉴于2019年行业调整出现的问题,中央下半年关键会议上,多次重申稳定房地产市场。7月30日的中共中央政治局会议提出“货币政策要松紧适度,保持流动性合理充裕”;12月12日的中央经济工作会议提出“稳健的货币政策要灵活适度,保持流动性合理充裕,货币信贷、社会融资规模增长同经济发展相适应,降低社会融资成本”;12月23日的全国住房和城乡建设工作会议提出“着力稳地价稳房价稳预期,保持房地产市场平稳健康发展”。

  从中央的表态来看,2020年一季度将迎来政策调整的窗口期,特别是“两会”之后,房企融资将在上半年迎来利好。

  4、房企“巨无霸”会出现吗?

  其实已经出现了。在2019年bet36备用_bet36在线备用网址_bet36怎么改中文房地产销售金额TOP100中,碧桂园7715亿元的销售额排在第一位,拉开榜眼一千多亿的身位,房地产市场在什么时候出现万亿巨无霸很值得期待。

  巨无霸的成长,是市场集中度不断提高的最明显标志。市场集中度是我们一直在讨论的话题,从品牌房企销售金额占全国商品房总销金额的比例,以及不同梯队房企销售金额门槛角度,市场集中度仍在持续提升中。

  据观点数据显示,2019年房企前三甲合约销售超过2万亿元,如果以2019年全国商品房销售额预计为16万亿元计算,碧桂园、万科和恒大的市占率合计超过12.50%。再将范围拉大的话,销售金额前100强的市占率合计超过74%,其中36家千亿房企市占率逾53%。

  所以未来3年,房地产市场不仅存在“大鱼吃小鱼、快鱼吃慢鱼”,还会出现“大鱼吃大鱼”的现象,市场进入调整期,兼并重组会越来越多出现在百强房企之间。

  丁祖昱认为2020年行业规模和企业规模双见顶。笔者则更相信行业规模见顶大概率出现,但企业规模仍将继续攀升,万亿巨无霸可能在未来3年内出现。

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